商品房预售合同是否有效？商品房预售合同的效力如何？

现在房屋交易多以商品房预售的方法呈现，预售需求签定商品房预售合同，这种商品房预售合同是否有用？商品房预售行为在法令上又是怎样规则的，商品房预售合同的效能在法令上又是怎样认定的呢？本文就为您解答这些问题。

一、什么是商品房预售？
　　商品房预售也就是期房购买，是指房地产开发企业与购房者约好，由购房者交给定金或预付款，而在未来必定日期具有现房的房产交易行为，商品房的预售行为首要是经过商品房预售合同的签定来完结。商品房预售首要具有以下特征：
　　（一）商品房预售是一种附加期限的交易行为。也就是说签定合同今后，购房者提早把悉数或部分房款按照合同约好的方法支付给开发商，两边在合同中约好了一个期限，开发商在这个期限之内将房子按照合同约好的质量规格建好，期限到来时，开发商要按照合同的约好将房产交给给购房者。
　　（二）商品房预售具有较强的国家干涉性。因为商品房的预售不同于房屋的实质性生意，真正的房屋交代尚未完结，所以国家加强了对商品房预售商场的规范和处理。我国对商品房预售的条件资历及程序作了专门的规则，并且还要求在预售合同签定后必定时限内有必要向当地房产和国土处理部门处理挂号存案手续。
　　二、商品房预售合同的效能
　　既然我国法令对商品房预售行为作出了规则和处理，那么契合哪些条件的商品房预售合同是有用的呢？判别商品房预售合同是否有用，就要看该合同是不是契合下面几个条件：
　　（一）预售方主体资历要契合要求：
　　商品房的预售可以由开发商自行出售或许开发商托付中介机构出售。自行出售开发商有必要是具有独立法人资历，获得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
　　关于托付房地产中介服务机构进行商品房预售的，房地产开发企业对中介服务机构的出售行为承当职责。受托付的房地产中介服务机构有必要获得相应的资历。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣扬时，要出示房地产开发企业的托付书，托付书有必要载明托付单位的权限。
　　此外商品房预售的开发企业还有必要满意以下条件：
　　1、已交给悉数土地使用权出让金，获得土地使用权证书；
　　2、持有建造工程规划许可证；
　　3、按供给预售的商品房核算之二十五以上，并现已断定施工进度和竣工交给日期;(四)向县级以上人民政府房产处理部门处理预售挂号，获得商品房预售许可证明。
　　（二）商品房预售合同两边意思表明实在共同
　　因为合同两边关于预售商品房的实在情况的信息的知情不对称，承购方往往处于弱势位置。因而预售方应按照预售合同所规则的有关内容向承购方实在、完整地发表有关承购方所要购买的商品房的实在情况。
　　因为是预售，承购方不行能实在地感受到商品房的客观存在，也不行能对商品房作任何的点评，所以这就更要要求预售方按照诚实信用的准则实行自己的告知责任，以维护承购人的合法权益。也只要如此，承购人才能在知情的基础上作出自己实在的意思表明。任何一方尤其是开发企业都不得采纳钳制、诈骗、乘人之危等签定商品房预售合同，不然此合同为无效合同，并不受到国家法令的维护。
　　（三）商品房预售合同内容与方法的合法性
　　商品房预售合同属不动产生意合同，触及金额较大，实行期限较长，且内容比较复杂。为维护当事人合法权益，我国法令法规规则，两边应当签定书面合同并实行挂号存案手续。
　　《城市房地产开发运营处理条例》第二十八条明确规则：“商品房出售，当事人两边应当签定书面合同”。《城市商品房预售处理办法》第十条也规则：“商品房预售，房地产开发运营企业应与承购人签定商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产处理部门和土地处理部门处理挂号存案手续。”
　　由此咱们看出，商品房预售合同有必要恪守我国现行法令、法规的规则，尊重社会公德，不得打乱社会经济秩序和危害社会公共利益。另外挂号存案与预售合同自身的效能相别离，存案挂号是商品房预售合同的对立要件。存案挂号是一种以将来发作不动产品权变化为目的的请求权的不动产挂号，以保证权利人于将来可以获得物权，它具有排他性，只能对立第三人。因而，存案挂号与否并不影响预售合同的效能。预售合同是否处理存案不该影响合同效能。了解了这些，相信您在签定商品房预售合同时就知道该怎么判别合同是否有用了。