2016年权威发布：花园洋房的6大标准

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最近，以龙湖·三千庭为代表的花园洋房推出，让洋房再度成为关注的热点。市场上关于洋房的争议很多，一百个人中便有一百种定义，而这种广泛认知的背后，是洋房标准的缺失和市场乱象。

花园洋房源于上海，最早从19世纪中期开始，为上海、福建和广东一带的上流阶层所属。如今，花园洋房已经演变成了一种回归自然的生活方式。劳累一天的人们，受够了白天的嘈杂环境，家才是最温暖的港湾。居住的舒适度也自然而然成为花园洋房的首要条件。

但房地产市场在快速发展的二十余年间，出现了诸多不专业的现象，洋房产品因本身制度规范上的缺失，导致市场并没有统一的标准。在此背景下，我们发布6大详细标准，谨供业界参考。

1、低容积率

容积率是决定洋房的首要标准，是判断整个小区品质的关键。一般来说，洋房的容积率一定是在1-3之间，反之就不能称为洋房。

“洋房最重要的指标在于容积率，如果用容积率这一标准的尺子去量，市场上很多“伪洋房”项目都会暴露出来。”金网络总经理吴明如此认为。

2、低建筑密度

低容积率决定低密度，才能保证居住的舒适度。一般来说，建筑密度越低，绿化越多，环境品质越好。“洋房产品绿化率应在30%以上，四季有绿，三季有花。”中国豪宅研究院院长朱晓红认为，花园洋房密度低，绿化率较高，且洋房受到产品特质摆布的影响，园林景观规划较好。并且更多的是打造微景观，营造处处见景的感觉。

“打造这样的产品需要在地块条件或是组团上具备一定的规模。最好是地块内部会有一些高差，或是人为的高差。这样的景观特点，相对更能接近别墅产品的特质。”四川中原地产顾问事业部总经理赵忻指出。

据了解，作为今年龙湖在成都的第二个全新洋房社区项目龙湖三千庭，便是在此标准下打造。该项目25%的建筑密度，极大地保证了居住的舒适度，在目前成都市场已经非常少有。该项目还将充分尊重地块独有的台地属性，打造成都人最爱的院落、花园。

3、楼层以低层到多层为主

楼层是除容积率外最关键的标准，洋房的形态便决定了其建筑楼层不能太高，洋房产品一般不超过11层。高策新源市场部总监叶强表示，花园洋房应以低层到多层为主。同时，四川省建筑设计研究院国家一级注册建筑师付雅艺认为，根据下半年即将实施的最新住宅规范，4层或以上的住宅需配备电梯。

2014年便发布《洋房生活指南》的龙湖地产显然深谙此道，在即将亮相的龙湖三千庭项目中，将采用传统豪宅才能使用的建筑布局——一梯两户设计，不仅让生活尺度更开阔，更能提高心理享受，让生活更有档次。

4、户型面积在100平米到300平米间

为给购房者带来安逸舒适、自然别样的生活体验，花园洋房设计需具备超宽楼间距、超宽采光面、短进深，使得南北通透，采光通风，观景效果优良。“严格来说，户型设计上，现在的洋房产品面积上可承别墅的面积，下可接普通公寓产品的面积，不像以前那样将面积做的偏大，从一般的居住到大面积的居住都会有供应。”四川中原地产顾问事业部总监赵忻指出，开发商应该遵循这个基础优化户型，增加不同面积的户型来满足市场需求。

兰德咨询产品线事业部经理李庆有建议，可有独立的私家庭院，入户通过独立小院，形成私密性很强的入户方式，使家的归属感更强。独特的露台空间，露台没有顶盖，区别于阳台，更有花园感，同时和客厅相连，半围合式的设计，有较强的私家感。

为保证每户有较佳的朝向与景观视野，龙湖在洋房打造上有严格的尺度标准：组团对向楼栋距不低于22米，组团主道路最窄不低于5米，常规户型的单户面宽进深比建议不低于12x13米，使得面宽与进深的比例更协调，尺度和采光更舒适好用。而一梯两户的设计，左户右户的单套户型通风采光面更宽，同层住户少，不拥挤不嘈杂，不但起居环境比较安静，同时也保证了住户的私密性。

5、户户带花园、家家多阳台

花园洋房比较显著的特点是，它的基础条件必须具备底层花园、顶部跃层，中间楼层通过退台、大露台来实现别墅的感觉。层层退台设计，以退台规划露台，形成错落有致，户户有景，户户能见天的建筑特点。

“花园洋房之所以出现，是满足人们追求美好居住条件的一种向往。所以，未来容积率在2.0以下的住宅，通过现代的设计手法，都可以做出入户的花园或者退台，或者空中露台等等，通过设计形式的变化，使空间更灵活，更贴近自然，邻里交互性更好。”素派创意创意总监胡俊峰表示，花园和露台能够使居者充分感受自然。

6、建筑风格“洋范”

花园洋房“洋”之一字，极其形象地指出了就是带花园的西式房子。“从建筑的外在特征来看，花园洋房在建筑立面上要保持洋范儿。一定不是中式的建筑风格，只能是欧式或者其他的外国建筑风格。”中国豪宅研究院院长朱晓红指出。洋房的每一种建筑风格、造型、立面以及装饰细部都具有不同的精神内核，需做到内外合一，契合洋房产品。

相比高层住宅，洋房更具居住品质，相比别墅产品，洋房更具“人气”。很多购买花园洋房的置业群体对花园洋房的选择，除了看重的一些硬性指标之外，更重要的是希望通过物业形态的变化获得新的居住乃至生活方式。

但遗憾的是，对照上述6项洋房标准，市面上的“伪洋房”总是有差强人意之感，“院”、“道”、“房”是大众对洋房的普遍诉求，以上的6项洋房标准正是洋房满足人居生活的标准。改善需求在白银时代释放，高低配成为很多项目的选择，洋房将在市面上迎来一波供应潮，对开发商的挑战将是：如何“去伪存真”打造真洋房，这实则考验的是企业产品力内功。

据悉,成都龙湖2016在成都的第二个新项目龙湖·三千庭将在6月5日举行项目发布会。目前龙湖地产目前已在全国25个城市开发了130余个洋房项目，那么龙湖新项目将以什么样的形态出现，我们拭目以待。